开封王永欣律师民事案例之邻里纠纷

关于通许县玉皇庙蔡xx和霍xx邻里纠纷的法律评析

但就报道反映出的案情可以讲并不复杂，但涉及的法律问题却不是三言两语可以完全

讲清楚的，也就是说并不浅显。下面我尽量争取和本栏目的主持人一道为大家从法律

层面梳理、分析一下。

一 报道中的邻里纠纷涉及到我国《民法通则》、《物权法》中的相邻权问题

相邻权是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而派生地享有在他人不动产上的权利。如享有在他人不动产上的通行权、用水排水权、铺设管线权、采光权等。相邻权纠纷在现实生活中经常发生，《物权法》通过扩张或限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系，目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或使用权时给予必要的方便，以谋取相邻各方利益的需要，从而充分发挥不动产的社会经济效益。正确处理相邻关系，还具有增进团结、发扬互助精神，维护社会经济秩序等意义，相邻关系处理得好，互利互惠，增进协作和友谊，促进生产和生活;处理不好，往往邻里反目，给自己和他人造成诸多烦恼及不必要的纷争。

二采光权不容侵犯

为什么讲采光权不容侵犯，从霍女士的一段描述中“——俺天天像住到一个地窖里一样，孩子的成长都受到影响——”可已感受出采光权的丧失，不仅危害公民的身体健康，而且必然带来房价的贬值，照明和取暖等相关费的增加，这是公民财产权的损失。也就是说采光权既是物权，也是人权，还是环境权，既是公权，也是私权。采光权由不为人知到现在成为日益重视的生存权利，验证着人们对生活品质的更高追求。为此，采光权的保护我国的立法态度是一贯的，现有法律体系中相邻关系的处理规定作一归纳：

属于法律的有，民法通则第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”规定相同的还有《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定。《物权法》89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

属于司法解释的有《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中第九十七条至第一百零三条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出的规定(但未对采光问题单独规定)。此外还有《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。”

属于行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第6条的规定。属于行政规章的有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第7条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。

另外，在地方法规、规章中也存在大量有关采光的规定，明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。

由上述从中央到地方的立法规定可以看出，对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民采光权。

但是在我国《物权法》出台以前的这些规定大多是从产权界定的角度而言，即明确了房屋所有人或者使用人享有采光权，邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权，以此确定受害方的采光权、通风权是否被侵害。而对采光权的保障和补偿却没有具体的规定和细则。也就是说，至今还没有具体的采光权、通风权该如何赔偿，赔偿标准以及实施细则如何确定等规则。其后果是：一旦法律判定受害方采光权被侵害，则难以通过法律的强制手段来全面保障胜诉方的合法权益。

经常办理相邻权纠纷的无论是资深法官，还是我的律师同行都能感到，即使我国《物权法》出台以后由于法律法规对采光权侵害的赔偿规定太笼统，因此，侵害采光、通风权要求赔偿损失的案件，在法律上遇到的难点很多，仅从审判角度，取证上就是一个大难题。住宅楼被遮挡阳光、通风的现状，究竟对住户有多大的影响，具体应该赔多少，谁也说不准，也没有相关的鉴定机构评价。

一位曾代理过多件采光权纠纷案件的律师坦言：“民法通则第八十三条规定了侵犯相邻权有三种承担责任的形式：停止侵害、排除妨碍及赔偿损失，然而在法院众多的采光权、通风权的案件中，法院判决结果大多为前两项内容，即停止侵害、排除妨碍，而能直接判决赔偿损失的案子少之又少。”究其原因，说句大白话：“你说阳光值多少钱?”据了解，目前法院能直接判决赔偿的采光纠纷案件，也多是一些案情简单、双方没有太多异议的案件。

三采光权损害赔偿确实难以计算

像本案中纠纷处于建筑物施工初期，则采光受损害的一方当事人显然选择村委会和有关乡邻的说和，阻止建房人超出必要限度的遮挡权而没有断然向法院提出妨害预防之诉，不能不讲是明智的选择。如果受害方到建筑物建成后寻求救济，对损害的发生，大多视为受害方选择了补偿法则，即利用“以金钱换阳光”的办法获得法律保障。所以，在以往的采光纠纷处理过程中，法院通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理。

司法实践中，由于缺乏相对统一的执法尺度和补偿适用标准，各地法院处理采光权侵害赔偿案件的标准不一。

1994年《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第十三条规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度两倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”据悉，一些地方对采光权的补偿还在使用这一标准，理由是新的补偿标准还没出台。区区800元至2000元，便将自己及后代的采光权做了交易。不要说现在，就是在十多年前，这一标准也难以体现采光权的价值。

2004年10月，长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决，认为目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥，遂驳回上诉，维持原判。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获得了7120.3元“遮光”补偿。但吴某还是认为，其所居住的房屋是其一家终身赖以生存的地方，这7000元怎能弥补他们全家这辈子的采光损失呢?

天津一位住户主张自己的“采光权”也得到该市和平区人民法院的支持。在通过鉴定认定住户的日照时间因为高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照“公平原则”判令被告——高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元。赔偿标准是按每平方米120元计算。不过，这里得到补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积，而不是整套住宅。

还有的法院对采光权损害的赔偿判定，是按照受害方因住房阳光被遮后，多用的电灯电费来确定赔偿数额。2004年11月，湖北省荆州市中级法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月1日起至其停止侵权时止，侵害方赔偿10户居民每天每户电费1.12元。

也有的法院以原房屋的置换价值减去遮光后的建筑物置换价值，来作为房产商赔偿受害方的采光损失数额。

可见，从目前的司法实践和现有法律法规来看，相邻权的损害赔偿数额面临的问题：一是判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权;二是数额确实太少，难以体现采光权价值。

四、行政许可不是免除相邻妨害侵权人民事责任的理由。“

因为政府有关部门的许可是在保留第三者权利的基础上发给的。”当第三者权利受到侵害时，行政许可不能免除加害人民事责任。民法中这一理论，解决相邻侵权有一定的意义。具体说，拿到合法的建房手续的建房行为，不等于不存在可能侵权的问题。